Quando si arriva al punto di voler decidere finalmente di acquistare o costruire casa, le informazioni da raccogliere non sono poche. Richiede sicuramente impegno e l’investimento di una certa somma di denaro. Vanno analizzate tutte la fasi che compongono questo processo, tra cui i costi di costruzione, la documentazione necessaria, tecnici e quant’altro di competenza.Con le giuste informazioni è possibile affrontare ogni scelta con più serenità e una maggior consapevolezza.Proviamo ora ad analizzarle insieme:
Terreno di costruzione
- E’ possibile che si abbia già un terreno di proprietà su cui poter costruire la nuova abitazione:nel caso in cui si debbano eseguire verifiche relative alla sua edificabilità o meno,sara opportuno visionare la situazione catastale ed eventualmente agire di conseguenza
- Nel caso non si disponga di un terreno di proprietà,si devono considerare le spese di acquisto del terreno con i relativi costi burocratici (il costo terreno può variare dai 100 ai 700 euro/m2 a seconda della posizione)
- E’ buona prassi consultare ,prima dell’acquisto definitivo del terreno, il piano regolatore generale,che darà indicazioni sugli indici di costruzione ed altri vincoli .
Scelta di un tecnico abilitato
- Una volta che si è in possesso di un terreno edificabile,è opportuno scegliere uno studio tecnico a cui rivolgersi in grado di ottemperare a tutte le fasi successive.Diciamo studio tecnico perchè potrebbe avere già nel suo organico più professionisti in grado di saper gestire tutte le fasi, architettoniche, strutturali e pratiche burocratiche.
- Per prima cosa il tecnico consulterà (se non fatto al momento dell’acquisto del terreno) il piano regolatore generale o il regolamento edilizio comunale che forniranno già in questa fase,le prime indicazioni sul progetto da realizzare che sono:
- 1) la zona del Piano Regolatore Generale in cui andrà a ricadere il progetto;
- 2) l’indice di fabbricabilità della zona espresso nel numero di metri cubi che si possono costruire per ogni metro quadrato di lotto;
- 3) il Rapporto di copertura, ovvero la percentuale del lotto che può essere ricoperta;
- 4) le distanze dai confini e dalla strada che vanno rispettate;
- 5) l’altezza massima raggiungibile dal fabbricato;
- 6) i vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione , tra cui in particolare il vincolo idrogeologico, quello sismico, delle Belle Arti, gli eventuali pareri del Genio Civile, le fasce di rispetto stradale e cimiteriale e il parere igienico sanitario della ASL di zona;
- 7) la relazione in grado di attestare la rispondenza del progetto in materia di contenimento dei consumi energetici.
Fase progettuale
- Venuto in possesso di tutti questi dati, il tecnico può cosi’ contattare il cliente informandolo di tutto, al fine di comunicargli cosa si può realizzare nel lotto cercando di armonizzarlo alle sue necessità non solo abitative, ma anche architettoniche e di disposizione interna.
- La fase successiva quindi è quella della progettazione, seguita da professionisti, con i quali il committente si confronterà per fare tutte le scelte importanti relative alla futura costruzione della propria casa
- Proprio in fase progettuale si dovranno scegliere le dimensioni, i materiali, le caratteristiche degli ambienti e la tipologia di impianti che si vorranno in casa, sempre con una attenta valutazione del costo di costruzione relativo ad ogni alternativa. Anche per questo è importante confrontare diversi preventivi sulle diverse tipologie di costruzione
Adempimenti burocratici
- Una volta redatto il progetto ottenendo il nulla osta del proprietario, il tecnico deve quindi provvedere a:
- Presentazione del progetto al Comune interessato e, in contemporanea,con tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o comunque per il deposito della pratica.
- La pratica istruita verrà quindi sottoposta al parere della Commissione Edilizia, che può decidere di approvarla senza condizioni, ponendone alcune oppure respingere il progetto esprimendo i motivi della sua opposizione.
- Nel primo caso il progetto passa alla fase di rilascio della concessione edilizia, la quale può essere gratuita, ove ricadente in zona agricola, oppure sottoposta agli Oneri di concessione
- Dal 2001, il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001) ha sostituito la concessione con il permesso di costruire. Il permesso apporta alcune modifiche alla norma precedente, come l’eliminazione del parere obbligatorio della commissione edilizia o l’introduzione del silenzio assenso (con il d.l. n. 70 del 13 maggio 2011) per il rilascio.
- Gli oneri di concessione si compongono di due parti: gli oneri di urbanizzazione e i costi di costruzione.
- Gli oneri di urbanizzazione vengono riconosciuti al Comune per contribuire alle spese sostenute per realizzare o mantenere opere di urbanizzazione necessarie per la collettività (infrastrutture, parcheggi, verde pubblico, rete idrica, gas, illuminazione pubblica, asili, scuole, impianti sportivi, ecc.).
- Il costo di costruzione, invece, è un contributo commisurato in percentuale al costo dell’intervento edilizio. L’ammontare dei contributi da versare varia in base al tipo di immobile (residenziale, terziario, commerciale) e in base alle dimensioni (metri quadri e metri cubi).
- Gli oneri di concessione edilizia vanno pagati in caso di nuove costruzioni, demolizione e ricostruzione, frazionamento di un immobile, il cambio di destinazione d’uso e tutti gli altri interventi che aumentano il carico urbanistico.
Redazione del contratto d’appalto e scelta dell’impresa costruttrice.
- Con il permesso di costruire in mano, il proprietario può finalmente iniziare i lavori, ma prima dovrà scegliere una ditta di fiducia per eseguire la costruzione e tutte le opere di completamento necessarie
- Un passo, quest’ultimo, che non può prescindere dalla richiesta di più preventivi, in modo da consentire di capire quale sia in effetti la proposta più conveniente in assoluto.
- Il tecnico incaricato redige il Computo metrico estimativo delle opere necessarie alla nuova costruzione,in collaborazione con il committente.In esso riporta tutte le lavorazioni necessarie per realizzare l’opera e si permette di regolare i rapporti tra tutti i soggetti coinvolti nel progetto. Verrà consegnato a più imprese selezionate per presentare un’offerta le quali ad ogni voce di computo inseriranno il relativo costo
- Infine,una volta selezionata l’impresa, si può stipulare il contratto di appalto, che avviene quindi tra la ditta e il proprietario(committente)
- Nel contratto viene nominato il direttore dei lavori, la consegna dei lavori, tempo concesso per la sua ultimazione, eventuali penali da pagare in caso di ritardo, un elenco di prezzi unitari da applicarsi alle misure e con quale sistema di pagamento vengono retribuiti gli stati di avanzamento dei lavori.
- Nel caso non si opti per una consegna Chiavi in mano,in cui il committente non incarica un’unica impresa per l’esecuzione di tutti i lavori in appalto,sarà sua la responsabilità di appaltare altre lavorazione ad una seconda/terza impresa ripercorrendo i procedimenti sopra citati.
Costruzione dell’immobile
- Questa è la fase esecutiva in cui la/le imprese iniziano la costruzione dell’immobile,dalla struttura,impianti e finiture finali.In tutta la fase di costruzione e necessaria una stretta collaborazione tra tutte le figure che fanno parte del progetto,dal committente,professionisti e impresa/e al fine di arrivare alla chiusura dei lavori nei tempi stabiliti con un risultato all’altezza delle aspettative.
Pratiche burocratiche di fine lavori
- Una volta che le opere sono ultimate,il tecnico produrrà tutta la documentazione necessaria per la fine lavori che sono:
- Certificato di conformità degli impianti. Ogni impianto installato in casa (luce, gas e acqua) dovrà essere dotato di relativo certificato di conformità, rilasciato dal tecnico o dall’impresa che ha eseguito l’installazione.
- L’attestato di prestazione energetica APE
- La comunicazione di fine lavori: il progettista incaricato, deve inviare o consegnare all’ ufficio tecnico del Comune di pertinenza la comunicazione scritta di fine lavori, richiesta nella Concessione/Autorizzazione Edilizia /P.D.C o Denuncia Attività (fine lavori CILA o chiusura lavori SCIA).
- Il certificato di agibilità per la casa:questo documento garantisce che la nuova struttura sia a norma di legge per quanto riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Detto ciò, non ci resta che augurarvi buon lavoro per la vostra nuova casa!
